Rząd pracuje nad rozwiązaniem, które może poważnie zmienić dotychczasowe rozumienie prawa własności nieruchomości. Do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów wpisano projekt dotyczący odrębnej własności obiektów budowlanych (OWOB). Nowe przepisy mają ułatwić realizację dużych inwestycji infrastrukturalnych, takich jak tunele czy podziemne elementy infrastruktury transportowej.
Największe kontrowersje wzbudza możliwość ustanowienia takiego prawa bez zgody właściciela nieruchomości, jeżeli przedsięwzięcie zostanie zakwalifikowane jako inwestycja celu publicznego.
Projekt OWOB trafił do wykazu prac rządu
1 września pod numerem UD465 do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów wpisano projekt dotyczący odrębnej własności obiektów budowlanych.
Założenie ma rozwiązać problemy pojawiające się przy inwestycjach, w których jeden obiekt znajduje się nad lub pod nieruchomością należącą do innego właściciela.
Dotychczas polskie prawo opiera się na zasadzie, zgodnie z którą własność nieruchomości gruntowej co do zasady rozciąga się również na związane z nią części składowe. OWOB ma wprowadzić od tego mechanizmu nowe rozwiązanie.
Tunel pod twoją działką może mieć innego właściciela
W praktyce może dojść do sytuacji, w której właścicielem gruntu pozostanie jedna osoba, natomiast znajdujący się pod nim tunel lub inny wyodrębniony obiekt będzie należał do zupełnie innego podmiotu.
Rząd uzasadnia potrzebę zmian przede wszystkim koniecznością usprawnienia dużych inwestycji infrastrukturalnych.
Problem zaczyna się jednak w momencie, kiedy właściciel nieruchomości nie zgadza się na realizację takiego przedsięwzięcia.
Bez zgody właściciela?
Projektowane rozwiązanie ma przewidywać możliwość ustanowienia OWOB na podstawie umowy zawartej z właścicielem nieruchomości.
Znacznie większe emocje budzi jednak drugi mechanizm. W przypadku inwestycji celu publicznego ustanowienie odpowiedniego prawa miałoby być możliwe również na drodze administracyjnej.
Oznacza to, że brak zgody właściciela gruntu nie zawsze musiałby zatrzymać inwestycję.
To właśnie ten element projektu powinien zostać poddany szczególnie dokładnej debacie.
Gdzie kończy się interes publiczny, a zaczyna prawo własności?
Państwo już obecnie dysponuje instrumentami pozwalającymi ograniczać prawo własności w związku z realizacją określonych inwestycji publicznych. Każde rozszerzenie takich możliwości powinno jednak podlegać wyjątkowo rygorystycznym zasadom.
Własność prywatna podlega ochronie konstytucyjnej. Ograniczenie praw właściciela nie może więc sprowadzać się wyłącznie do stwierdzenia, że konkretne przedsięwzięcie jest potrzebne państwu lub samorządowi.
Kluczowe będą szczegóły przyszłych przepisów: zakres inwestycji objętych OWOB, procedura administracyjna, możliwości odwołania, zasady ustalania rekompensaty oraz odpowiedzialność za ewentualne szkody.
Co z odszkodowaniem i wartością nieruchomości?
To jeden z najważniejszych problemów z punktu widzenia zwykłego właściciela.
Jeżeli pod prywatną nieruchomością powstanie tunel, infrastruktura kolejowa lub inny duży obiekt, może pojawić się pytanie o wpływ inwestycji na wartość działki, możliwość jej zabudowy oraz późniejszą sprzedaż.
Właściciel powinien mieć jasno określone prawo do odpowiedniej rekompensaty za rzeczywiste ograniczenie możliwości korzystania z nieruchomości.
Nie wystarczy zapewnienie, że formalnie nadal pozostaje właścicielem działki, jeśli jednocześnie państwo znacząco ograniczy sposób, w jaki może z niej korzystać.
Nie oznacza to automatycznego „zabierania ziemi”
Warto przy tym precyzyjnie rozróżnić dwie kwestie. Samo ustanowienie odrębnej własności obiektu znajdującego się pod lub nad działką nie musi oznaczać odebrania właścicielowi prawa własności całego gruntu.
Może jednak oznaczać istotną ingerencję w jego prawo do swobodnego dysponowania nieruchomością. Z perspektywy właściciela właśnie praktyczny zakres tych ograniczeń może okazać się ważniejszy niż formalny zapis w księdze wieczystej.
Projekt dopiero przed nami. Warto patrzeć rządowi na ręce
Wpisanie UD465 do wykazu prac legislacyjnych nie oznacza jeszcze, że nowe zasady już obowiązują. Projekt będzie musiał przejść proces legislacyjny, a jego ostateczne przepisy mogą ulec zmianie.
Kierunek proponowanych rozwiązań zasługuje jednak na szczególną uwagę.
Ułatwianie budowy infrastruktury nie może oznaczać traktowania prywatnej własności jako przeszkody, którą administracja może po prostu ominąć odpowiednią decyzją.
Państwo potrzebuje dróg, kolei i tuneli. Obywatel potrzebuje natomiast pewności, że jego nieruchomość rzeczywiście jest jego własnością, a ingerencja państwa pozostaje wyjątkiem podlegającym kontroli, a nie wygodnym sposobem przyspieszania inwestycji.
Komentarze są zamknięte